- 세를 준 공장·창고도 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하고, 비주거용 부동산이라 국세청 감정평가 대상이 될 수 있습니다.
- 이 사례는 환산가액 15억원으로 신고하면 상속세 1억 7,543만원, 국세청이 19억원으로 감정해 결정하면 2억 4,667만원입니다(늘어난 부분에는 신고세액공제가 없습니다).
- 공장을 직접 운영했다면 가업상속공제 요건도 보지만, 임대만 했다면 대상이 아닙니다.
- 상대원동 상속세는 성남세무서 관할이고, 중원구는 2025년 10월부터 조정대상지역·아파트 토지거래허가구역입니다.
상대원동, 이런 동네입니다
중원구 상대원동은 성남하이테크밸리가 있는 동네로, 공장과 주거지가 함께 있습니다.
부모님이 공장을 세놓고 계셨다면 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액이 평가액이 되고, 국세청 감정평가 대상이 될 수도 있습니다.
- 행정구역
- 중원구 상대원동 (상대원1·2·3동)
- 상속세 관할 세무서
- 성남세무서
- 규제지역
- 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터), 아파트는 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 이 페이지 사례
- 세를 준 상대원동 공장, 기준시가·임대료 환산가액·국세청 감정가별 상속세를 비교합니다.
계산 사례: 상대원동 임대 공장, 기준시가 12억원과 임대료 환산가액 15억원
아버지가 성남하이테크밸리 안의 공장(보증금 2억원·월세 1,300만원에 세를 줌), 아파트(시가 9억원으로 가정), 예금 1억5천만원을 남겼고 상속인은 어머니와 자녀 2명입니다. 공장의 토지·건물 기준시가는 12억원인데, 임대료 환산가액은 15억원입니다.
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 기준시가로 계산하면 | 임대료 환산가액 (신고 기준) | 국세청 감정가로 결정되면 |
|---|---|---|---|
| 공장 평가액 | 12억원 (기준시가) | 15억원 (임대료 환산가액) | 19억원 (감정가액) |
| 아파트 + 예금 | 10억 5,000만원 | 10억 5,000만원 | 10억 5,000만원 |
| 임대보증금 (채무) | -2억원 | -2억원 | -2억원 |
| 장례비용 | -1,000만원 | -1,000만원 | -1,000만원 |
| 상속세 과세가액 | 20억 4,000만원 | 23억 4,000만원 | 27억 4,000만원 |
| 배우자상속공제 (법정상속분) | -8억 7,857만원 | -10억 714만원 | -11억 7,857만원 |
| 일괄공제 + 금융재산상속공제 | -5억 3,000만원 | -5억 3,000만원 | -5억 3,000만원 |
| 과세표준 | 6억 3,143만원 | 8억 286만원 | 10억 3,143만원 |
| 산출세액 | 1억 2,943만원 | 1억 8,086만원 | 2억 5,257만원 |
| 신고세액공제 (결정되면 신고한 과세표준 부분만) | -388만원 | -543만원 | -590만원 |
| 납부할 상속세 | 1억 2,555만원 | 1억 7,543만원 | 2억 4,667만원 |
만원 단위 반올림. 계산을 위한 가상 사례이며, 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 어머니는 공장을 포함한 모든 재산을 법정상속분(7분의 3) 지분으로 받는다고 보았습니다. 공장 지분을 받지 않았다면 감정가로 결정돼도 배우자상속공제가 늘지 않아 세금이 더 늘어납니다. 임대료 환산가액 = 1년 임대료 1억 5,600만원 ÷ 12% + 보증금 2억원. 감정가로 결정된 경우 신고세액공제는 결정 산출세액 × 신고 과세표준 ÷ 결정 과세표준 × 3%로 계산했습니다.
세를 준 공장은 시가가 없으면 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하므로, 이 사례는 15억원으로 신고해야 하고 상속세는 1억 7,543만원입니다. 기준시가로만 계산한 1억 2,555만원은 잘못된 신고가 됩니다.
공장·창고도 비주거용 부동산이라 국세청이 감정평가를 의뢰해 그 가액으로 결정할 수 있습니다. 감정가 19억원으로 결정되면 상속세는 2억 4,667만원입니다. 기한 안에 신고·납부했다면 늘어난 세금에 과소신고가산세와 고지 전까지의 납부지연가산세는 붙지 않지만, 늘어난 부분에는 신고세액공제도 없습니다. 감정평가 판단 기준은 상속세 감정평가에 정리했습니다.
돌아가신 분이 공장을 직접 운영한 중소·중견기업 대표였다면 가업상속공제 요건(경영 기간, 지분, 상속 후 유지 의무 등)을 검토합니다. 공장을 세만 놓았다면 임대업이라 대상이 아닙니다.
상대원동에서 상속받을 때 같이 확인할 것
- 임대차계약서와 부가가치세 신고 내역으로 보증금·월세를 확인해 임대료 환산가액을 계산합니다.
- 공장 토지는 용도지역과 개별공시지가, 건물은 건축물대장으로 면적과 구조를 확인합니다.
- 상속 후 임대사업자 명의 변경과 부가가치세 신고를 이어서 해야 합니다.
- 중원구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이고 아파트는 토지거래허가구역이지만, 이 허가구역은 아파트를 대상으로 지정된 것이라 공장은 해당하지 않습니다. 공장이 있는 땅이 개발 예정지 등으로 따로 토지거래허가구역에 지정됐는지는 토지이용계획확인원으로 확인합니다.
상대원동 상속세 상담은 이렇게 진행합니다
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원 영통구 하동)에 있고, 상대원동을 비롯한 성남 전 지역의 상속세를 상담합니다. 공장 임대차계약서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 정도만 있어도 1차 계산이 가능하고, 방문이 어렵다면 전화나 카카오톡으로 자료를 먼저 받아 검토합니다. 상속세는 돌아가신 분 주소지 관할 세무서에 신고하며, 신고서는 대표세무사가 검토해 전자신고로 제출합니다.
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감정평가가 유리한지 판단하려면상속세 감정평가비주거용 부동산 평가 기준을 보려면상속세 부동산 평가배우자공제 한도를 확인하려면배우자상속공제연부연납 등 납부 방법을 보려면상속세 신고자주 묻는 질문
임대 공장도 국세청이 감정평가하나요?
국세청은 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산과 나대지를 중심으로, 공시가격으로 신고했지만 추정 시가와 차이가 큰 경우 감정평가를 의뢰해 과세하고 있습니다. 공장·창고도 비주거용 부동산이라 대상이 될 수 있습니다.
공장 임차인이 보증금을 돌려 달라고 하면요?
임대보증금은 상속세 계산 때 채무로 빼고, 상속인이 반환 의무를 물려받습니다. 상속세 납부와 보증금 반환 시점을 함께 계획합니다.
상대원동 주소지면 상속세는 어느 세무서에 신고하나요?
상속세는 상속인 주소가 아니라 돌아가신 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 상대원동은 성남세무서 관할입니다. 신고는 홈택스 전자신고로도 할 수 있습니다.
상대원동 아파트를 상속받을 때도 토지거래허가를 받아야 하나요?
상속으로 받는 것은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 다만 중원구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 상속받은 아파트를 팔 때는 매수자가 허가를 받고 실거주해야 해서 매도 기간이 길어질 수 있습니다. 세입자가 있는 집은 요건(2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자 등)을 갖추면 입주를 임대차 종료 때까지 미룰 수 있는 예외가 있으니 요건을 확인하세요.