상속세 감정평가, 받으면 이득인 집과 손해인 집은 따로 있습니다

감정가액도 시가입니다

상속개시일 전후 6개월 안에 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액은 시가로 봅니다. 상속받은 재산 자체의 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 세대의 매매사례(유사매매사례가액)는 적용하지 않고, 시가가 여러 개면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 평가 순서 전체는 상속세 부동산 평가에 정리했습니다.

감정기관 수와 기간

감정가액은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 시가로 봅니다.

감정평가수수료는 부동산의 경우 500만원 한도로 상속세 과세표준에서 빼 줍니다.

감정평가가 유리한 경우

• 같은 단지 최근 거래가 높게 형성된 아파트 고층·로열동 거래가 기준이 될 상황이라면 상속받은 세대를 감정해 실제 가치를 반영할 수 있습니다. 광교 84㎡ 사례는 광교 상속세에 있습니다.
• 상속세가 나오지 않거나 적고 나중에 팔 계획인 집 감정가액이 취득가액이 되어 나중 양도세가 줄어들 수 있습니다. 처인구 아파트 사례는 용인 상속세에 있습니다.
• 단독주택, 토지, 상가처럼 시가가 없는 부동산 공시가격으로 신고하면 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 과세할 수 있어 미리 감정으로 신고하는 편이 안정적입니다.

불리하거나 주의할 경우

• 감정가액이 공시가격보다 높아 상속세가 늘어나는데 팔 계획이 없는 경우
• 감정가액이 같은 단지 시세나 공시가격에 비해 지나치게 낮은 경우. 세무서가 다른 감정기관에 다시 감정을 맡겨 그 가액으로 과세할 수 있습니다.
• 감정평가서 작성일이 평가기간을 넘긴 경우. 평가심의위원회 심의를 거쳐야 하고 인정되지 않을 수도 있습니다.

국세청 감정평가 사업

국세청은 2020년부터 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산과 나대지를 중심으로, 공시가격으로 신고했지만 추정 시가와 차이가 큰 경우 직접 감정평가를 의뢰해 그 감정가액으로 상속세를 결정하고 있습니다. 2025년부터는 일부 초고가 아파트와 고가 단독주택까지 대상을 넓혔습니다. 2026년 4월 대법원은 세무서가 신고 후 의뢰한 감정가액도 시가가 될 수 있다고 보면서, 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 가격 변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 기준을 함께 제시했습니다. 공시가격과 시세 차이가 큰 부동산을 상속받았다면 처음부터 감정평가로 신고하는 방안을 검토하세요.

진행 순서

1. 사망일 기준 평가기간(전후 6개월)을 확인합니다.
2. 같은 단지 거래와 공시가격을 확인해 감정이 필요한지 판단합니다.
3. 공시가격에 따라 감정기관 1곳 또는 2곳에 가격산정기준일을 상속개시일로 의뢰합니다.
4. 감정평가서를 받아 근거를 확인하고, 평가기간 안에 작성됐는지 봅니다.
5. 감정가액과 수수료를 반영해 상속세를 신고합니다.

자주 묻는 질문