광교 상속세, 시세 20억 아파트는 어떤 가격으로 신고해야 할까

광교 아파트는 왜 평가부터 봐야 할까

광교신도시는 대부분 수원 영통구에 있고 일부가 용인 수지구 등에 걸쳐 있습니다. 2010년대 후반에 입주한 대단지가 많아 같은 단지 안에서 매달 거래가 일어나고, 시세와 공시가격의 차이도 큽니다.

예를 들어 원천동 광교중흥S클래스(2,231세대, 2019년 입주)는 전용 84㎡가 2026년 들어 20억원 안팎에 거래되고 있지만 2026년 공시가격은 11억원 수준입니다. 상속세는 공시가격이 아니라 상속개시일 전후 6개월 안의 시가로 평가하는 것이 원칙이라, 이 차이만큼 세금이 달라집니다.

대표 단지

광교중흥S클래스, 광교 자연앤힐스테이트, 힐스테이트광교 등

평가 방식

같은 단지 매매사례가 거의 항상 있어 시가 평가가 기본

규제지역

영통구·수지구 모두 2025년 10월부터 조정대상지역·토지거래허가구역

평가 기준이 정해지는 순서

1. 상속받은 그 세대의 매매가액·감정가액 (상속개시일 전후 6개월 안)
2. 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 세대의 매매가액 (유사매매사례가액)
3. 위 두 가지가 없을 때만 공시가격(공동주택가격)

시가로 볼 수 있는 가액이 여러 개면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 다만 상속받은 세대 자체의 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 세대의 매매사례는 적용하지 않습니다. 광교처럼 층과 조망에 따라 가격 차이가 큰 단지에서 감정평가를 검토하는 이유가 여기에 있습니다. 자세한 기준은 상속세 부동산 평가에 정리했습니다.

계산 사례: 광교 84㎡, 매매사례 19억5천만원과 감정가 18억5천만원

어머니가 광교중흥S클래스 전용 84㎡ 한 세대와 예금 1억원을 남겼고 상속인은 자녀 2명입니다(아버지는 먼저 별세). 같은 단지 비슷한 세대가 19억5천만원에 거래된 경우와, 상속받은 세대를 감정평가해 18억5천만원이 나온 경우를 비교했습니다. 금액은 계산을 위한 가정입니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 상속인은 자녀 2명, 감정평가수수료는 두 곳 합계 300만원으로 가정했습니다.

감정평가로 신고하면 상속세가 약 3,996만원 줄어듭니다. 다만 감정가 18억5천만원이 나중에 집을 팔 때 취득가액이 되므로, 상속 후 몇 년 안에 팔 계획이라면 양도차익이 1억원 커져 양도세가 늘 수 있습니다. 상속개시일부터 6개월 안에 팔면 그 매매가액이 평가액이 될 수 있습니다. 판단 기준은 상속세 감정평가 가이드와 상속 후 양도세에서 이어서 볼 수 있습니다.

광교에서 감정평가를 고를 때 확인할 것

• 광교 대장 단지 84㎡는 공시가격이 10억원을 넘는 경우가 많아 감정기관 2곳의 평균이 필요할 수 있습니다.
• 감정평가서 작성일이 사망일 후 6개월 안이어야 평가기간 안의 시가로 인정됩니다.
• 부동산 감정평가수수료는 500만원 한도로 상속세 과세표준에서 빼 줍니다.
• 상속인이 이미 집이 있으면 상속 후 다주택자가 됩니다. 영통구·수지구는 조정대상지역이라 상속주택 비과세와 중과 배제 5년을 함께 봐야 합니다.
• 팔 때는 토지거래허가구역 규정으로 매수자가 허가를 받고 실거주해야 해 살 수 있는 사람이 제한됩니다. 매도 일정을 미리 계획하세요.

자주 묻는 질문