상속세 부동산 평가 아파트 시가와 매매사례 기준

핵심 요약

평가기간은 상속개시일 전후 6개월이며, 이 기간의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 시가입니다.
같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 세대의 거래가 있으면 그 가격도 시가가 됩니다.
상속받은 세대 자체의 매매·감정가액이 있으면 같은 단지 다른 세대 거래는 적용하지 않습니다.
평가기간 밖의 거래도 일정 기간 안이면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있습니다.

원칙은 시가, 공시가격은 마지막

상속재산은 상속개시일(사망일) 현재의 시가로 평가합니다. 시가는 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안에 확인되는 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매 가액을 말합니다. 시가를 찾을 수 없을 때만 공시가격(공동주택가격, 개별주택가격, 개별공시지가) 같은 보충적 평가방법을 씁니다.

아파트 평가 순서

순서	기준	설명
1	상속받은 세대의 매매·감정가액	평가기간 안에 그 세대를 팔았거나 감정평가한 가액
2	같은 단지 유사매매사례가액	같은 단지, 전용면적 5% 이내, 공동주택가격 5% 이내인 세대의 거래가액
3	공동주택가격 (공시가격)	1과 2가 없을 때만 적용

시가로 볼 가액이 둘 이상이면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 매매는 계약일, 감정은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.

1번이 있으면 2번은 적용하지 않습니다. 그래서 같은 단지에 비싼 거래가 있더라도 상속받은 세대를 감정평가한 가액이 있으면 그 감정가액이 기준이 됩니다. 이 방법이 언제 유리한지는 상속세 감정평가 가이드에서 따로 정리했습니다.

유사매매사례가액, 이렇게 고릅니다

같은 공동주택 단지 안에 있어야 합니다.
전용면적 차이가 평가대상 주택의 5% 이내여야 합니다.
공동주택가격 차이가 5% 이내여야 합니다.
해당하는 세대가 여러 개면 공동주택가격 차이가 가장 작은 세대의 거래를 씁니다.
상속세를 신고했다면 상속개시일 전 6개월부터 신고일까지의 거래만 반영합니다.

예시: 신고 시점이 평가액을 바꾸는 경우

상속개시일이 2026년 3월 15일이고, 같은 단지 비슷한 두 세대(공동주택가격 차이는 같다고 가정)가 2025년 12월 10일에 14억8천만원, 2026년 5월 1일에 15억5천만원에 계약됐다고 하겠습니다. 4월에 신고했다면 5월 거래는 신고일 이후라 반영되지 않아 14억8천만원이 기준이 됩니다. 6월에 신고했다면 5월 1일 거래가 상속개시일에 더 가까워 15억5천만원이 기준입니다.

평가기간 밖의 거래도 시가가 될 수 있습니다

상속개시일 전 2년 안의 거래나 감정, 평가기간이 끝난 뒤 세무서가 결정하는 기한(상속세는 신고기한부터 9개월)까지의 거래나 감정도 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있습니다. 2026년 4월 대법원은 세무서가 신고 후 의뢰한 감정가액도 이 규정에 따라 시가가 될 수 있다고 보면서, 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 가격 변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 기준을 함께 제시했습니다. 국세청은 공시가격으로 신고한 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산과 나대지에서 시작해 2025년부터 일부 초고가 아파트와 고가 단독주택까지 감정평가 대상을 넓혔습니다.

아파트가 아닌 부동산은 어떻게 평가하나

재산	주로 쓰는 평가	주의할 점
아파트	같은 단지 매매사례가액	공시가격 신고는 대부분 시가로 다시 계산됨
단독·다가구주택	개별주택가격 또는 감정가액	공시가격 신고가 많지만 고가 주택은 국세청 감정평가 대상이 될 수 있음
토지	개별공시지가 또는 감정가액	시세 차이가 크면 국세청 감정평가 대상이 될 수 있음
상가·꼬마빌딩	기준시가 또는 감정가액	비주거용 부동산은 국세청 감정평가 사업의 주된 대상

평가액은 나중 양도세까지 정합니다

상속세 신고 때 정한 평가액은 상속받은 부동산을 팔 때 취득가액이 됩니다. 평가액을 낮추면 지금 상속세는 줄지만 나중 양도세가 늘 수 있습니다. 팔 계획이 있다면 상속 후 양도세를 함께 계산한 뒤 평가 방법을 정하세요.

자주 묻는 질문

공시가격으로 신고하면 어떻게 되나요?

평가기간 안에 시가로 볼 거래나 감정이 있었다면 세무서가 그 가액으로 다시 계산해 차액을 고지합니다. 평가 방법 차이로 늘어난 세금에는 과소신고가산세가 붙지 않지만, 다른 가산세는 경우에 따라 붙을 수 있습니다.

같은 단지에 거래가 하나도 없으면요?

상속받은 세대의 감정가액이나 유사매매사례가 없으면 공동주택가격으로 평가합니다. 다만 평가기간 밖 거래를 심의로 인정하거나 감정평가를 하는 편이 유리한 경우도 있습니다.

감정평가를 받으면 항상 낮아지나요?

그렇지 않습니다. 감정가액은 시세를 반영하므로 공시가격보다는 대부분 높습니다. 같은 단지 최근 거래가 높게 형성된 경우에 차이가 생길 수 있습니다.

상속세 부동산 평가, 아파트는 왜 공시가격으로 신고하면 안 될까