용인 상속세, 부동산 평가부터 먼저 확인해야 하는 이유

용인은 구마다 평가 방식이 달라집니다

용인은 처인·기흥·수지 3개 구로 이뤄져 있습니다. 수지구와 기흥구 신도시 대단지는 같은 단지 거래가 많아 시가로 평가되지만, 처인구는 대단지 옆에 소규모 단지, 단독주택, 토지가 함께 있어 상속개시일 전후 6개월 안에 같은 단지 거래가 없는 경우가 많습니다.

예를 들어 처인구 남사읍의 e편한세상 용인한숲시티처럼 거래가 활발한 대단지(전용 84㎡ 4억원대)는 같은 단지 매매사례로 평가되지만, 근처 소규모 단지나 단독주택은 사례가 없어 공시가격으로 신고되기 쉽습니다. 반도체 클러스터 개발로 땅값이 움직인 처인구 토지도 평가 방법에 따라 금액 차이가 큽니다.

행정구역

처인구, 기흥구, 수지구

규제지역

수지구 2025년 10월, 기흥구 2026년 7월부터 조정대상지역·토지거래허가구역, 처인구는 해당 없음 (2026년 10월 기준)

평가 쟁점

같은 단지 거래 유무, 단독주택·토지의 공시가격과 시세 차이

계산 사례: 처인구 아파트, 공시가격 2억5천만원과 감정가 4억원

아버지가 남긴 재산은 어머니가 사는 기흥구 아파트, 처인구 소규모 단지 아파트, 예금으로 모두 합쳐 8억원 정도입니다. 상속인은 어머니와 자녀 1명이라 배우자공제와 일괄공제만으로 상속세는 나오지 않습니다. 처인구 아파트는 자녀가 받기로 했고, 상속개시일 전후 6개월 안에 같은 단지 거래가 없었습니다. 자녀는 이미 본인 집이 있고, 3년 뒤 이 아파트를 4억5천만원에 팔 계획입니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 처인구는 조정대상지역이 아니어서 기본세율을 적용했고, 취득세 등 필요경비는 계산에서 뺐습니다. 3년 뒤 양도 시점의 세법(국회에 제출된 세제개편안 등)에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

상속세는 어느 쪽이든 0원이지만, 공시가격 2억5천만원으로 신고하면 그 금액이 취득가액이 되어 나중에 양도차익이 2억원으로 커집니다. 감정평가를 받아 4억원으로 신고하면 양도세가 약 4,965만원 줄어듭니다. 공시가격 10억원 이하라 감정기관 1곳으로 충분하고, 수수료는 이 차이에 비하면 작습니다. 원리는 상속 후 양도세, 감정 방법은 상속세 감정평가에 정리했습니다.

용인에서 상속재산 평가 전에 확인할 것

• 수지·기흥 대단지 아파트: 같은 단지 매매사례가 기준입니다. 두 구 모두 조정대상지역·토지거래허가구역이라 상속 후 매도 때 규정까지 봐야 합니다(수지 상속세).
• 처인구 소규모 단지·단독주택: 같은 단지 사례가 없으면 공시가격이 원칙이지만, 팔 계획이 있다면 감정평가가 유리할 수 있습니다.
• 토지·나대지·상가: 공시지가와 시세 차이가 크면 국세청이 직접 감정평가를 맡겨 그 가액으로 과세할 수 있습니다.
• 감정평가서 작성일이 사망일 후 6개월 안이어야 하므로 장례 후 바로 평가 방향을 정하는 것이 좋습니다.

상속받은 용인 부동산을 팔 때

상속받은 부동산의 양도세는 상속개시일 기준 평가액을 취득가액으로 계산합니다. 세율을 정할 때 보유기간은 돌아가신 분이 취득한 날부터 따지므로 상속 직후 팔아도 단기세율이 붙지 않지만, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 계산합니다. 상속개시일부터 6개월 안에 팔면 그 매매가액이 상속재산 평가액이 되어 양도차익은 거의 생기지 않습니다.

자주 묻는 질문