- 수지 아파트 18억원과 예금 1억원을 자녀 2명이 상속받으면 상속세는 약 3억 7,636만원입니다.
- 공동상속주택은 지분이 가장 큰 사람, 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 나이가 많은 사람의 주택으로 봅니다.
- 나머지 소수지분 상속인은 본인 집을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에서 뺍니다.
- 수지구는 조정대상지역이라 상속주택을 팔 때 상속개시일부터 5년 안인지가 중과 여부를 가릅니다.
수지 아파트 상속, 지역 상황부터
수지구는 풍덕천·죽전·상현·성복·신봉·동천동 등 신분당선 생활권 대단지가 모여 있는 곳입니다. 성복동 성복역 롯데캐슬 골드타운(2,356세대, 2019년 입주)은 전용 84㎡가 2026년 18억원 안팎에 거래되고 있고 공시가격은 9억원대 후반입니다. 거래가 많아 상속세는 대부분 같은 단지 매매사례로 평가됩니다.
2025년 10월 16일부터 수지구는 조정대상지역·투기과열지구가 됐고, 10월 20일부터는 토지거래허가구역(2026년 12월 31일까지 지정)입니다. 상속으로 받는 것은 허가 대상이 아니지만, 상속받은 아파트를 팔 때는 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다.
- 대표 단지
- 성복역 롯데캐슬 골드타운, e편한세상 수지 등
- 규제지역
- 조정대상지역·투기과열지구 (2025.10.16), 토지거래허가구역 (2025.10.20 ~ 2026.12.31)
- 자주 보는 상속
- 어머니 단독 소유 아파트를 형제가 지분으로 공동상속
계산 사례: 수지 아파트 18억원, 형제 2명이 50%씩
아버지는 먼저 돌아가셨고 어머니가 수지 아파트(시가 18억원으로 가정)와 예금 1억원을 남겼습니다. 형제 2명이 아파트를 50%씩 공동으로 상속받습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 상속재산 (아파트 + 예금) | 19억원 |
| 장례비용 | -1,000만원 |
| 상속세 과세가액 | 18억 9,000만원 |
| 일괄공제 | -5억원 |
| 금융재산상속공제 | -2,000만원 |
| 과세표준 | 13억 7,000만원 |
| 산출세액 (세율 40%) | 3억 8,800만원 |
| 신고세액공제 3% | -1,164만원 |
| 납부할 상속세 | 3억 7,636만원 |
| 형제 1인당 부담 (지분 50%씩) | 1억 8,818만원 |
만원 단위 반올림. 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 상속인은 자녀 2명입니다.
상속세는 각자 받은 비율대로 나눠 내고, 각자 받은 재산 한도에서 서로 연대해 납부할 의무가 있습니다. 한 번에 내기 어려우면 담보를 제공하고 연부연납(최대 10년)을 신청할 수 있습니다.
형제 각자의 집은 비과세가 될까
형은 분당 아파트를, 동생은 기흥구 아파트를 상속개시 전부터 갖고 있다고 하겠습니다. 수지 아파트 지분이 50%씩 같고 둘 다 그 집에 살지 않으므로 나이가 많은 형이 이 공동상속주택의 주된 상속인이 됩니다.
| 구분 | 형 (주된 상속인) | 동생 (소수지분 상속인) |
|---|---|---|
| 수지 아파트 지분 | 50% (주택 수에 포함) | 50% (일정 요건에서 주택 수 제외) |
| 본인 집을 먼저 팔 때 | 상속주택 특례로 1주택처럼 비과세 판단 가능 | 공동상속주택을 빼고 1주택 비과세 판단 |
| 수지 아파트를 먼저 팔 때 | 과세. 상속개시일부터 5년 안이면 중과 배제 | 지분 양도분 과세 |
형이 상속주택 특례를 받으려면 본인 집이 상속개시 당시 이미 갖고 있던 주택이어야 합니다. 두 사람 모두 본인 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
형은 수지 아파트보다 본인 집을 먼저 팔아야 상속주택 특례를 쓸 수 있습니다. 수지 아파트를 먼저 팔면 2주택 상태의 양도가 되고, 수지구가 조정대상지역이어서 2026년 5월 10일부터 다시 적용되는 다주택자 중과가 문제 될 수 있습니다(중과 세율을 낮추는 세제개편안이 국회에 있어 달라질 수 있습니다). 다만 상속받은 주택은 상속개시일부터 5년 안에 팔면 중과에서 빠집니다. 자세한 요건은 상속주택 비과세 가이드에 정리했습니다.
상속 등기로 지분이 정해진 뒤 다시 나눠 누군가 처음보다 더 가져가면 그 차이는 증여로 봅니다. 상속세 신고기한 안의 재분할은 예외이므로 주택 수까지 계산한 뒤 지분을 정하는 것이 좋습니다. 상속재산 분할 가이드를 참고하세요.
함께 보면 좋은 안내
형제 각자 집이 있다면상속주택 비과세지분을 어떻게 나눌지 고민이라면상속재산 분할상속받은 아파트를 팔 예정이라면상속 후 양도세아파트 평가 기준이 궁금하다면상속세 부동산 평가자주 묻는 질문
형제 중 누가 주된 상속인이 되나요?
상속지분이 가장 큰 사람입니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람 순서로 정합니다.
상속받은 수지 아파트를 팔면 중과되나요?
수지구는 조정대상지역이라 다주택 상태에서 팔면 중과가 문제 될 수 있습니다. 다만 상속받은 주택(여러 채면 선순위 1채)은 상속개시일부터 5년 안에 팔면 중과하지 않습니다.
수지구 아파트를 상속받는 데도 토지거래허가가 필요한가요?
상속은 허가 대상이 아닙니다. 팔 때 매수자가 허가를 받고 실거주해야 해 매수자가 제한되므로 매도 시점을 미리 계획하는 것이 좋습니다. 2026년 5월 29일부터는 세입자가 있는 집이면 무주택 매수자가 일정 기간 입주를 미룰 수 있는 예외가 생겼으니 조건과 신청 기한을 함께 확인하세요.
동생이 지분 30%만 받으면 주택 수에서 빠지나요?
소수지분 상속인은 본인 집을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에서 뺍니다. 다만 상속인과 돌아가신 분이 같은 세대였다면 적용이 제한될 수 있습니다.