상속주택 비과세, 집이 두 채가 됐을 때 어느 집을 먼저 팔아야 할까

기본 구조: 일반주택을 먼저 팔 때만 특례

상속받은 주택(상속주택)과 원래 갖고 있던 주택(일반주택)을 국내에 하나씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면, 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 반대로 상속주택을 먼저 팔면 이 특례는 적용되지 않고 2주택 상태의 양도로 과세됩니다.

일반주택의 요건

• 상속개시 당시 이미 보유한 주택이어야 합니다(2013년 2월 15일 이후 취득분 기준). 상속받은 뒤 새로 산 집은 특례 대상이 아닙니다.
• 일반주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 등)을 갖춰야 합니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼의 양도차익은 과세됩니다(고가주택).

상속주택이 여러 채라면 선순위 1채만

돌아가신 분이 주택을 여러 채 갖고 있었다면 특례가 적용되는 상속주택은 한 채뿐입니다. 순서는 돌아가신 분이 소유한 기간이 가장 긴 주택, 거주한 기간이 가장 긴 주택, 상속개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 가장 높은 주택입니다.

같은 세대였다면 적용이 제한됩니다

상속개시 당시 상속인과 돌아가신 분이 같은 세대였다면 원칙적으로 이 특례를 받을 수 없습니다. 다만 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우(동거봉양 합가)는 합가 전부터 갖고 있던 부모님 주택을 상속주택으로 봅니다.

공동상속주택의 소수지분

여러 상속인이 한 주택을 지분으로 상속받으면 그 주택은 다음 순서로 정한 한 사람의 주택으로 봅니다.

1. 상속지분이 가장 큰 상속인
2. 지분이 같다면 그 주택에 거주하는 상속인
3. 그래도 같다면 최연장자

나머지 소수지분 상속인은 본인 집을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에서 뺍니다(같은 세대에게서 상속받은 경우 등은 따로 확인이 필요합니다). 형제가 수지 아파트를 50%씩 상속받은 경우의 정리는 수지 상속세 안내에 있습니다.

조정대상지역과 중과 배제 5년

조정대상지역 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나 5월 10일 이후 양도분부터 다시 중과가 적용됩니다(2주택 기본세율 + 20%p, 3주택 이상 + 30%p, 장기보유특별공제 배제). 상속받은 주택(여러 채면 선순위 1채)은 상속개시일부터 5년 안에 팔면 중과하지 않지만, 5년이 지나면 중과될 수 있습니다. 5월 9일까지 계약한 경우의 경과 규정이 있고, 2026년 8월 정부 세제개편안에는 2년 이상 보유한 주택의 중과 세율을 2027년부터 한시적으로 낮추는 내용이 있어 국회 처리 결과를 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문