동탄 상속세, 아파트와 금융재산을 함께 상속받는 경우

동탄 상속에서 사전증여가 중요한 이유

동탄2신도시는 2010년대 분양 아파트가 많고, SRT와 GTX-A가 지나는 동탄역 주변을 중심으로 가격이 크게 올랐습니다. 그래서 부모님이 분양받은 아파트나 분양권을 일찍 자녀에게 넘겨준 경우가 많고, 상속이 생기면 이 증여를 어떻게 합산하느냐가 세금을 좌우합니다.

동탄역 시범한화꿈에그린프레스티지(청계동, 1,817세대, 2015년 입주) 같은 동탄역 생활권 단지는 전용 84㎡가 2026년 17억~18억원대에 거래되고 있습니다. 아파트 한 채와 예금만으로도 자녀 2명이 상속받으면 상속세가 억 단위로 나올 수 있는 금액입니다.

지역

화성시 동탄구 (동탄1·2신도시, 동탄역 생활권)

규제지역

2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구, 7월 5일부터 토지거래허가구역 (2027년 12월 31일까지)

자주 보는 상속재산

동탄 아파트 + 예금, 생전에 자녀 명의로 넘긴 아파트·분양권

계산 사례: 동탄역 아파트 17억원 + 예금 3억원, 7년 전 증여한 아파트

아버지가 동탄역 아파트(시가 17억원으로 가정)와 예금 3억원을 남겼고 상속인은 자녀 2명입니다. 아버지는 7년 전 첫째에게 동탄2신도시 아파트를 증여했는데, 당시 시가는 5억원이었고 지금은 15억원입니다. 첫째는 당시 증여세 7,760만원을 신고·납부했습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 상속인은 자녀 2명이며, 증여 때 낸 증여세는 신고세액공제 3%를 반영했습니다. 증여 당시 취득세는 계산에서 뺐습니다.

7년 전 증여한 아파트는 상속세에 다시 합산되지만, 지금 시세 15억원이 아니라 증여 당시 5억원으로 들어갑니다. 그사이 오른 10억원은 상속세 계산에서 빠지고, 당시 낸 증여세(산출세액 8,000만원)는 상속세에서 공제됩니다. 증여 시점에 따라 결과가 이렇게 달라지기 때문에 동탄 상속 상담에서는 사전증여 10년 합산 규칙을 먼저 확인합니다.

아파트와 금융재산을 함께 상속받을 때

• 예금·주식 등 순금융재산(금융재산에서 금융채무를 뺀 금액)의 20%를 2억원 한도로 공제합니다. 이 사례에서는 예금 3억원에 대해 6,000만원이 공제됐습니다.
• 사망 전 1년 안에 2억원, 2년 안에 5억원 이상을 인출하거나 처분했는데 쓴 곳을 밝히지 못하면 상속받은 것으로 추정될 수 있습니다(재산 종류별 판단).
• 부모님 계좌에서 자녀 계좌로 보낸 돈은 증여인지, 빌려준 돈인지, 생활비인지 근거를 정리해 둡니다.
• 손주에게 준 재산은 상속인이 아니라면 5년 안의 증여만 합산하고, 증여세에는 세대생략 할증(30%, 미성년자가 20억원 넘게 받으면 40%)이 붙습니다.

동탄 아파트를 상속받은 뒤

동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구가 됐고, 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 아파트가 토지거래허가구역입니다. 상속으로 받는 것은 허가 대상이 아니지만, 상속받은 동탄 아파트를 팔 때는 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다. 2026년 5월 29일부터는 세입자가 있는 집이면 무주택 매수자가 일정 기간 입주를 미룰 수 있는 예외가 생겼으니 조건과 신청 기한을 함께 확인하세요.

상속인이 이미 집이 있다면 다주택 상태가 되어 조정대상지역 중과를 따져야 합니다. 상속받은 주택은 상속개시일부터 5년 안에 팔면 중과에서 빠지고, 본인 집을 먼저 팔면 상속주택 특례로 비과세를 받을 수 있습니다(상속주택 비과세). 상속세 신고 때 정한 평가액은 나중에 취득가액이 되므로 팔 계획이 있다면 상속 후 양도세도 미리 계산해 보세요.

자주 묻는 질문