- 세를 준 다가구주택은 시가가 없을 때 개별주택가격과 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
- 이 사례는 환산가액 8억원이 개별주택가격 6억5천만원보다 커서 상속세가 194만원이 아니라 2,328만원입니다.
- 임대보증금은 채무로 빼지만 상속인이 세입자에게 돌려줄 의무도 함께 물려받습니다.
- 태평동 상속세는 성남세무서 관할이고, 수정구는 2025년 10월부터 조정대상지역·아파트 토지거래허가구역입니다.
태평동, 이런 동네입니다
수정구 태평동은 성남 구도심의 오래된 주거지로, 다가구·다세대주택이 많은 동네입니다.
여러 가구에 세를 놓은 다가구주택을 상속받는다면, 세를 준 건물은 공시가격이 아니라 임대료로 환산한 금액이 평가액이 될 수 있습니다.
- 행정구역
- 수정구 태평동 (태평1~4동)
- 상속세 관할 세무서
- 성남세무서
- 규제지역
- 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터), 아파트는 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 이 페이지 사례
- 8가구가 세 든 다가구주택, 임대료 환산가액 8억원이 평가액이 되면 상속세가 얼마인지 봅니다.
계산 사례: 태평동 다가구주택, 보증금 2억원·월세 600만원
아버지가 태평동의 8가구가 세 든 다가구주택과 예금 1억원을 남겼고 어머니는 먼저 돌아가셨습니다. 상속인은 자녀 2명입니다. 건물의 개별주택가격은 6억5천만원이고, 임대보증금 합계 2억원에 월세 합계 600만원을 받고 있습니다. 같은 건물 거래나 감정가액이 없어 시가를 찾을 수 없는 경우입니다.
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 개별주택가격으로 계산하면 | 임대료 환산가액 (실제 평가액) |
|---|---|---|
| 다가구주택 평가액 | 6억 5,000만원 (개별주택가격) | 8억원 (임대료 환산가액) |
| 예금 | 1억원 | 1억원 |
| 임대보증금 (채무) | -2억원 | -2억원 |
| 장례비용 | -1,000만원 | -1,000만원 |
| 상속세 과세가액 | 5억 4,000만원 | 6억 9,000만원 |
| 일괄공제 + 금융재산상속공제 | -5억 2,000만원 | -5억 2,000만원 |
| 과세표준 | 2,000만원 | 1억 7,000만원 |
| 산출세액 | 200만원 | 2,400만원 |
| 신고세액공제 3% | -6만원 | -72만원 |
| 납부할 상속세 | 194만원 | 2,328만원 |
만원 단위 반올림. 계산을 위한 가상 사례이며, 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 임대료 환산가액 = 1년 임대료 7,200만원 ÷ 12% + 임대보증금 2억원 = 8억원.
세를 준 부동산은 시가가 없을 때 기준시가(주택은 개별주택가격)와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 이 건물은 1년 임대료 7,200만원을 12%로 나눈 6억원에 보증금 2억원을 더한 8억원이 개별주택가격 6억5천만원보다 커서, 평가액이 8억원이 됩니다.
개별주택가격으로 계산한 194만원보다 실제 상속세는 2,328만원으로 2,134만원 많습니다. 임대보증금 2억원은 채무로 빼 주는 대신 상속인이 세입자에게 돌려줄 의무를 함께 물려받습니다.
감정가액이 있으면 그 금액이 시가가 되어 임대료 환산가액보다 먼저 적용됩니다. 감정가액이 환산가액보다 높으면 상속세는 늘지만 취득가액도 높아져 나중 양도세가 줄고, 낮으면 그 반대입니다. 판단 기준은 상속세 감정평가에 정리했습니다.
태평동에서 상속받을 때 같이 확인할 것
- 방마다 임대차계약서를 모아 보증금과 월세 합계를 확인합니다. 상속개시일 현재 계약 기준으로 계산합니다.
- 다가구주택은 통째로(하나의 매매단위로) 팔면 양도세에서 한 채의 주택으로 봅니다. 자녀가 이미 집이 있다면 주택 수를 함께 봅니다.
- 상속 후 임대소득은 상속인이 신고해야 하므로 지분 비율을 미리 정합니다.
- 수정구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라(연장 여부는 만료 전에 다시 확인) 상속받은 아파트를 팔 때 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다. 세입자가 있는 집은 요건(2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자 등)을 갖추면 입주를 임대차 종료 때까지 미룰 수 있는 예외가 있으니, 대상 주택과 신청 기한을 확인하고 매도 일정을 넉넉히 잡으세요.
태평동 상속세 상담은 이렇게 진행합니다
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원 영통구 하동)에 있고, 태평동을 비롯한 성남 전 지역의 상속세를 상담합니다. 방별 임대차계약서, 등기사항증명서, 개별주택가격 확인서 정도만 있어도 1차 계산이 가능하고, 방문이 어렵다면 전화나 카카오톡으로 자료를 먼저 받아 검토합니다. 상속세는 돌아가신 분 주소지 관할 세무서에 신고하며, 신고서는 대표세무사가 검토해 전자신고로 제출합니다.
함께 보면 좋은 안내
임대 부동산 평가 기준을 보려면상속세 부동산 평가감정평가가 유리한지 판단하려면상속세 감정평가자녀가 이미 집이 있다면상속주택 비과세상속받은 건물을 팔 계획이라면상속 후 양도세자주 묻는 질문
월세 대신 전세로 받으면 평가액이 달라지나요?
달라집니다. 전세로만 받으면 1년 임대료가 0원이라 환산가액은 보증금 합계와 같습니다. 월세 1만원은 환산가액 100만원(연 12만원 ÷ 12%)에 해당하므로, 보증금과 월세 비율에 따라 평가액이 달라져 실제 계약서 기준으로 계산합니다.
다가구주택은 주택 몇 채로 보나요?
다가구주택은 원래 구획된 부분을 각각 한 채로 보지만, 하나의 매매단위로 통째로 팔면 양도세에서 한 채의 주택으로 봅니다. 상속받은 뒤 본인 집과 함께 2주택이 되는지 상속주택 특례와 함께 확인하세요.
태평동 주소지면 상속세는 어느 세무서에 신고하나요?
상속세는 상속인 주소가 아니라 돌아가신 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 태평동은 성남세무서 관할입니다. 신고는 홈택스 전자신고로도 할 수 있습니다.
태평동 아파트를 상속받을 때도 토지거래허가를 받아야 하나요?
상속으로 받는 것은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 다만 수정구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 상속받은 아파트를 팔 때는 매수자가 허가를 받고 실거주해야 해서 매도 기간이 길어질 수 있습니다. 세입자가 있는 집은 요건(2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자 등)을 갖추면 입주를 임대차 종료 때까지 미룰 수 있는 예외가 있으니 요건을 확인하세요.