- 세를 준 상가는 시가가 없으면 기준시가와 임대료 환산가액(1년 임대료 ÷ 12% + 보증금) 중 큰 금액으로 평가합니다.
- 월세 600만원·보증금 5천만원이면 환산가액 6억 5,000만원이 기준시가 6억원보다 커서 상속세가 1,455만원 늘어납니다.
- 수원화성 주변처럼 거래가 드문 상가는 국세청 감정평가 대상이 될 수 있어 평가 방법을 미리 정합니다.
- 행궁동 상속세는 수원세무서 관할이고, 팔달구는 2025년 10월부터 조정대상지역·아파트 토지거래허가구역입니다.
행궁동, 이런 동네입니다
수원화성과 화성행궁을 품은 팔달구 행궁동은 한옥·단독주택을 고친 카페와 공방이 늘어난 행리단길로 알려진 구도심입니다.
수원화성 주변은 문화유산 보존을 위해 건축이 제한되는 곳이 많고 거래가 드물어, 세를 준 상가는 임대료와 기준시가 중 무엇으로 평가되는지가 핵심입니다.
- 행정구역
- 팔달구 행궁동 (수원화성 안 구도심)
- 상속세 관할 세무서
- 수원세무서
- 규제지역
- 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터), 아파트는 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 이 페이지 사례
- 카페에 세를 준 행리단길 상가, 임대료 환산가액이 평가액이 되면 상속세가 얼마나 늘까.
계산 사례: 행궁동 행리단길 상가, 월세 600만원
아버지가 행궁동 행리단길의 단층 상가(카페에 세를 줌, 보증금 5천만원·월세 600만원)와 아파트(시가 6억원으로 가정), 예금 1억원을 남겼고 어머니는 먼저 돌아가셨습니다. 상속인은 자녀 2명입니다. 상가의 토지·건물 기준시가는 6억원이고, 같은 상가의 거래나 감정가액은 없습니다.
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 기준시가로 계산하면 | 임대료 환산가액 (실제 평가액) |
|---|---|---|
| 상가 평가액 | 6억원 (기준시가) | 6억 5,000만원 (임대료 환산가액) |
| 아파트 | 6억원 | 6억원 |
| 예금 | 1억원 | 1억원 |
| 임대보증금 (채무) | -5,000만원 | -5,000만원 |
| 장례비용 | -1,000만원 | -1,000만원 |
| 상속세 과세가액 | 12억 4,000만원 | 12억 9,000만원 |
| 일괄공제 + 금융재산상속공제 | -5억 2,000만원 | -5억 2,000만원 |
| 과세표준 | 7억 2,000만원 | 7억 7,000만원 |
| 산출세액 | 1억 5,600만원 | 1억 7,100만원 |
| 신고세액공제 3% | -468만원 | -513만원 |
| 납부할 상속세 | 1억 5,132만원 | 1억 6,587만원 |
만원 단위 반올림. 계산을 위한 가상 사례이며, 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 임대료 환산가액 = 1년 임대료 7,200만원 ÷ 12% + 보증금 5천만원 = 6억 5,000만원.
세를 준 상가는 시가가 없으면 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 월세가 오른 상가일수록 환산가액이 커지는데, 이 사례는 6억 5,000만원으로 기준시가 6억원보다 커서 상속세가 1,455만원 늘어납니다.
행궁동처럼 수원화성 주변은 문화유산 보존을 위해 건축이 제한되는 곳이 많고 거래가 드물어, 시세를 판단하기가 어렵습니다. 기준시가와 실제 가치의 차이가 크다면 국세청 감정평가 대상이 될 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
임대료 환산가액은 상속개시일 현재의 보증금과 월세로 계산합니다. 계약서와 실제 받은 금액이 다르면 실제 금액을 확인하고, 부가가치세 신고 자료와도 맞춰 봅니다. 상가 평가 기준은 상속세 부동산 평가에 정리했습니다.
행궁동에서 상속받을 때 같이 확인할 것
- 상가 임대차계약서와 부가가치세 신고 내역으로 보증금·월세를 확인합니다.
- 상가를 물려받은 상속인은 임대사업자 명의 변경과 부가가치세 신고를 이어서 해야 합니다.
- 상가를 여러 자녀가 지분으로 받으면 임대소득도 지분대로 나눠 신고합니다.
- 팔달구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라(연장 여부는 연말에 다시 확인) 상속받은 아파트를 팔 때 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다. 세입자가 있는 집은 무주택 매수자가 일정 기간 입주를 미룰 수 있는 예외가 있으니, 요건과 신청 기한을 확인하고 매도 일정을 넉넉히 잡으세요.
행궁동 상속세 상담은 이렇게 진행합니다
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(영통구 하동)에 있고, 행궁동을 비롯한 수원 전 지역의 상속세를 상담합니다. 상가 임대차계약서, 부가가치세 신고서, 건축물대장 정도만 있어도 1차 계산이 가능하고, 방문이 어렵다면 전화나 카카오톡으로 자료를 먼저 받아 검토합니다. 상속세는 돌아가신 분 주소지 관할 세무서에 신고하며, 신고서는 대표세무사가 검토해 전자신고로 제출합니다.
함께 보면 좋은 안내
상가·건물 평가 기준을 보려면상속세 부동산 평가감정평가가 유리한지 판단하려면상속세 감정평가상가를 누가 받을지 정하려면상속재산 분할상가를 팔 계획이라면상속 후 양도세자주 묻는 질문
임대료는 언제 기준으로 계산하나요?
상속개시일 현재 임대차계약의 보증금과 월세를 기준으로 1년 임대료를 계산합니다. 계약서와 실제 받은 금액이 다르면 실제 금액을 확인합니다.
수원화성 주변 상가는 감정평가를 받는 게 좋을까요?
거래가 드물어 시가를 찾기 어렵고 기준시가와 실제 가치 차이가 클 수 있습니다. 국세청은 비주거용 부동산을 직접 감정평가해 과세하기도 하므로, 팔 계획과 세율 구간을 함께 보고 정합니다.
행궁동 주소지면 상속세는 어느 세무서에 신고하나요?
상속세는 상속인 주소가 아니라 돌아가신 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 행궁동은 수원세무서 관할입니다. 신고는 홈택스 전자신고로도 할 수 있습니다.
행궁동 아파트를 상속받을 때도 토지거래허가를 받아야 하나요?
상속으로 받는 것은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 다만 팔달구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 상속받은 아파트를 팔 때는 매수자가 허가를 받고 실거주해야 해서 매도 기간이 길어질 수 있습니다. 세입자가 있는 집은 무주택 매수자가 입주를 미룰 수 있는 예외가 있으니 요건을 확인하세요.