인계동 상속세, 꼬마빌딩을 기준시가로 신고하면 어떻게 될까

인계동, 이런 동네입니다

수원시청이 있는 팔달구 인계동은 나혜석거리와 인계동 상권을 중심으로 상가건물과 오피스텔이 밀집한 수원의 대표 업무·상업지역입니다.

4~5층 근린생활시설(꼬마빌딩)은 아파트와 달리 비교할 매매사례가 거의 없어 기준시가로 신고하기 쉽지만, 국세청이 감정평가를 의뢰해 과세하는 주된 대상입니다.

행정구역

팔달구 인계동

상속세 관할 세무서

수원세무서

규제지역

조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터), 아파트는 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

이 페이지 사례

인계동 꼬마빌딩, 기준시가 신고와 국세청 감정가 결정의 상속세 차이를 계산합니다.

계산 사례: 인계동 꼬마빌딩, 기준시가 22억원과 감정가 37억원

아버지가 인계동 5층 근린생활시설(꼬마빌딩)과 예금 3억원을 남겼고, 상속인은 어머니와 자녀 2명입니다. 건물은 보증금 3억원, 월세 1,500만원에 세를 주고 있습니다. 임대료 환산가액(18억원)보다 기준시가 22억원이 커서 기준시가로 신고했는데, 국세청이 감정평가를 맡겨 37억원으로 결정한 경우를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 계산을 위한 가상 사례이며, 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 어머니는 법정상속분(7분의 3)만큼 받는다고 보았습니다. 기준시가는 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 더한 금액입니다. B의 신고세액공제는 처음 신고한 과세표준에 해당하는 부분만 반영했습니다(결정 산출세액 × 신고 과세표준 ÷ 결정 과세표준 × 3%).

상가건물은 아파트와 달리 같은 단지 거래가 없어 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 신고하기 쉽습니다. 하지만 국세청은 2020년부터 이런 비주거용 부동산을 중심으로 직접 감정평가를 의뢰해 그 금액으로 상속세를 결정하고 있습니다. 이 사례는 결정 뒤 상속세가 1억 4,176만원에서 4억 5,160만원으로 늘어납니다.

기한 안에 신고·납부했다면 평가 방법 차이로 늘어난 세금에는 과소신고가산세와 고지 전까지의 납부지연가산세가 붙지 않습니다. 다만 신고세액공제는 처음 신고한 과세표준에 해당하는 부분만 받습니다. 처음부터 감정평가로 신고하면 평가 근거를 직접 갖출 수 있고 감정가액이 나중 양도세의 취득가액이 됩니다. 판단 기준은 상속세 감정평가에 정리했습니다.

인계동에서 상속받을 때 같이 확인할 것

• 임대차계약서로 보증금·월세를 정리하고 임대료 환산가액과 기준시가를 함께 계산합니다.
• 감정평가는 기준시가 10억원을 넘으면 감정기관 2곳 이상의 평균이 필요하고, 수수료는 500만원 한도로 공제합니다.
• 상속 후 임대사업자 명의 변경과 부가가치세 신고도 함께 챙깁니다.
• 팔달구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라(연장 여부는 연말에 다시 확인) 상속받은 아파트를 팔 때 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다. 세입자가 있는 집은 무주택 매수자가 일정 기간 입주를 미룰 수 있는 예외가 있으니, 요건과 신청 기한을 확인하고 매도 일정을 넉넉히 잡으세요.

인계동 상속세 상담은 이렇게 진행합니다

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(영통구 하동)에 있고, 인계동을 비롯한 수원 전 지역의 상속세를 상담합니다. 임대차계약서, 건축물대장, 토지·건물 등기사항증명서 정도만 있어도 1차 계산이 가능하고, 방문이 어렵다면 전화나 카카오톡으로 자료를 먼저 받아 검토합니다. 상속세는 돌아가신 분 주소지 관할 세무서에 신고하며, 신고서는 대표세무사가 검토해 전자신고로 제출합니다.

자주 묻는 질문