- 세를 준 다가구주택은 시가가 없을 때 개별주택가격과 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
- 이 사례는 환산가액 9억원이 개별주택가격 7억원보다 커서 상속세가 0원이 아니라 2,328만원입니다.
- 임대보증금은 채무로 빼지만 상속인이 세입자에게 돌려줄 의무도 함께 물려받습니다.
- 율전동 상속세는 수원세무서 관할이고, 장안구는 2025년 10월부터 조정대상지역·아파트 토지거래허가구역입니다.
율전동, 이런 동네입니다
성균관대역이 있는 장안구 율전동은 대학가 원룸·다가구주택이 많고, 역 주변에는 아파트 단지도 있습니다.
원룸을 세놓은 다가구주택을 상속받는다면, 세를 준 건물은 공시가격이 아니라 임대료로 환산한 금액이 평가액이 될 수 있습니다.
- 행정구역
- 장안구 율전동
- 상속세 관할 세무서
- 수원세무서
- 규제지역
- 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터), 아파트는 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 이 페이지 사례
- 원룸 12실 다가구주택, 임대료 환산가액 9억원이 평가액이 되면 상속세가 얼마인지 봅니다.
계산 사례: 율전동 원룸 다가구주택, 보증금 3억원·월세 600만원
아버지가 율전동 대학가의 원룸 12실 다가구주택과 예금 1억원을 남겼고 어머니는 먼저 돌아가셨습니다. 상속인은 자녀 2명입니다. 건물의 개별주택가격은 7억원이고, 임대보증금 합계 3억원에 월세 합계 600만원을 받고 있습니다. 같은 건물 거래나 감정가액이 없어 시가를 찾을 수 없는 경우입니다.
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 개별주택가격으로 계산하면 | 임대료 환산가액 (실제 평가액) |
|---|---|---|
| 다가구주택 평가액 | 7억원 (개별주택가격) | 9억원 (임대료 환산가액) |
| 예금 | 1억원 | 1억원 |
| 임대보증금 (채무) | -3억원 | -3억원 |
| 장례비용 | -1,000만원 | -1,000만원 |
| 상속세 과세가액 | 4억 9,000만원 | 6억 9,000만원 |
| 일괄공제 + 금융재산상속공제 | -5억 2,000만원 | -5억 2,000만원 |
| 과세표준 | 0원 | 1억 7,000만원 |
| 산출세액 | 0원 | 2,400만원 |
| 신고세액공제 3% | - | -72만원 |
| 납부할 상속세 | 0원 | 2,328만원 |
만원 단위 반올림. 계산을 위한 가상 사례이며, 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 임대료 환산가액 = 1년 임대료 7,200만원 ÷ 12% + 임대보증금 3억원 = 9억원.
세를 준 부동산은 시가가 없을 때 기준시가(주택은 개별주택가격)와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 이 건물은 1년 임대료 7,200만원을 12%로 나눈 6억원에 보증금 3억원을 더한 9억원이 개별주택가격 7억원보다 커서, 평가액이 9억원이 됩니다.
개별주택가격으로만 보면 상속세가 없지만, 실제로는 2,328만원이 나옵니다. 임대보증금 3억원은 채무로 빼 주는 대신 상속인이 세입자에게 돌려줄 의무를 함께 물려받습니다.
감정가액이 있으면 그 금액이 시가가 되어 임대료 환산가액보다 먼저 적용됩니다. 감정가액이 환산가액보다 높으면 상속세는 늘지만 취득가액도 높아져 나중 양도세가 줄고, 낮으면 그 반대입니다. 판단 기준은 상속세 감정평가에 정리했습니다.
율전동에서 상속받을 때 같이 확인할 것
- 방마다 임대차계약서를 모아 보증금과 월세 합계를 확인합니다. 상속개시일 현재 계약 기준으로 계산합니다.
- 다가구주택은 통째로(하나의 매매단위로) 팔면 양도세에서 한 채의 주택으로 봅니다. 자녀가 이미 집이 있다면 주택 수를 함께 봅니다.
- 상속 후 임대소득은 상속인이 신고해야 하므로 지분 비율을 미리 정합니다.
- 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라(연장 여부는 연말에 다시 확인) 상속받은 아파트를 팔 때 매수자가 허가를 받고 실거주해야 합니다. 세입자가 있는 집은 무주택 매수자가 일정 기간 입주를 미룰 수 있는 예외가 있으니, 요건과 신청 기한을 확인하고 매도 일정을 넉넉히 잡으세요.
율전동 상속세 상담은 이렇게 진행합니다
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(영통구 하동)에 있고, 율전동을 비롯한 수원 전 지역의 상속세를 상담합니다. 방별 임대차계약서, 등기사항증명서, 개별주택가격 확인서 정도만 있어도 1차 계산이 가능하고, 방문이 어렵다면 전화나 카카오톡으로 자료를 먼저 받아 검토합니다. 상속세는 돌아가신 분 주소지 관할 세무서에 신고하며, 신고서는 대표세무사가 검토해 전자신고로 제출합니다.
함께 보면 좋은 안내
임대 부동산 평가 기준을 보려면상속세 부동산 평가감정평가가 유리한지 판단하려면상속세 감정평가자녀가 이미 집이 있다면상속주택 비과세상속받은 건물을 팔 계획이라면상속 후 양도세자주 묻는 질문
월세 대신 전세로 받으면 평가액이 달라지나요?
달라집니다. 전세로만 받으면 1년 임대료가 0원이라 환산가액은 보증금 합계와 같습니다. 월세 1만원은 환산가액 100만원(연 12만원 ÷ 12%)에 해당하므로, 보증금과 월세 비율에 따라 평가액이 달라져 실제 계약서 기준으로 계산합니다.
다가구주택은 주택 몇 채로 보나요?
다가구주택은 원래 구획된 부분을 각각 한 채로 보지만, 하나의 매매단위로 통째로 팔면 양도세에서 한 채의 주택으로 봅니다. 상속받은 뒤 본인 집과 함께 2주택이 되는지 상속주택 특례와 함께 확인하세요.
율전동 주소지면 상속세는 어느 세무서에 신고하나요?
상속세는 상속인 주소가 아니라 돌아가신 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 율전동은 수원세무서 관할입니다. 신고는 홈택스 전자신고로도 할 수 있습니다.
율전동 아파트를 상속받을 때도 토지거래허가를 받아야 하나요?
상속으로 받는 것은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 다만 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 상속받은 아파트를 팔 때는 매수자가 허가를 받고 실거주해야 해서 매도 기간이 길어질 수 있습니다. 세입자가 있는 집은 무주택 매수자가 입주를 미룰 수 있는 예외가 있으니 요건을 확인하세요.