- 세를 준 공장·창고도 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하고, 비주거용 부동산이라 국세청 감정평가 대상이 될 수 있습니다.
- 이 사례는 환산가액 11억5천만원으로 신고하면 상속세 7,206만원, 국세청이 15억원으로 감정해 결정하면 1억 2,386만원입니다(늘어난 부분에는 신고세액공제가 없습니다).
- 공장을 직접 운영했다면 가업상속공제 요건도 보지만, 임대만 했다면 대상이 아닙니다.
- 향남읍 상속세는 화성세무서 관할이고, 만세구는 2026년 10월 기준 조정대상지역이 아닙니다.
향남읍, 이런 동네입니다
만세구 향남읍은 향남 택지지구 아파트와 제약회사들이 모인 향남제약단지가 함께 있는 곳입니다.
공장과 창고가 있는 지역이라, 부모님이 공장을 지어 세를 놓으셨다면 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가되고 국세청 감정평가 대상이 될 수도 있습니다.
- 행정구역
- 만세구 향남읍
- 상속세 관할 세무서
- 화성세무서
- 규제지역
- 만세구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니고 아파트 토지거래허가구역도 아님 (2026년 10월 기준)
- 이 페이지 사례
- 세를 준 향남읍 공장, 기준시가·임대료 환산가액·국세청 감정가별 상속세를 비교합니다.
계산 사례: 향남읍 임대 공장, 기준시가 10억원과 임대료 환산가액 11억5천만원
아버지가 향남제약단지 인근의 공장(보증금 1억5천만원·월세 1천만원에 세를 줌), 아파트(시가 5억원으로 가정), 예금 2억원을 남겼고 상속인은 어머니와 자녀 2명입니다. 공장의 토지·건물 기준시가는 10억원인데, 임대료 환산가액은 11억5천만원입니다.
표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 기준시가로 계산하면 | 임대료 환산가액 (신고 기준) | 국세청 감정가로 결정되면 |
|---|---|---|---|
| 공장 평가액 | 10억원 (기준시가) | 11억 5,000만원 (임대료 환산가액) | 15억원 (감정가액) |
| 아파트 + 예금 | 7억원 | 7억원 | 7억원 |
| 임대보증금 (채무) | -1억 5,000만원 | -1억 5,000만원 | -1억 5,000만원 |
| 장례비용 | -1,000만원 | -1,000만원 | -1,000만원 |
| 상속세 과세가액 | 15억 4,000만원 | 16억 9,000만원 | 20억 4,000만원 |
| 배우자상속공제 (법정상속분) | -6억 6,429만원 | -7억 2,857만원 | -8억 7,857만원 |
| 일괄공제 + 금융재산상속공제 | -5억 4,000만원 | -5억 4,000만원 | -5억 4,000만원 |
| 과세표준 | 3억 3,571만원 | 4억 2,143만원 | 6억 2,143만원 |
| 산출세액 | 5,714만원 | 7,429만원 | 1억 2,643만원 |
| 신고세액공제 (결정되면 신고한 과세표준 부분만) | -171만원 | -223만원 | -257만원 |
| 납부할 상속세 | 5,543만원 | 7,206만원 | 1억 2,386만원 |
만원 단위 반올림. 계산을 위한 가상 사례이며, 장례비용 1천만원, 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 실제 세액은 재산 평가, 채무, 사전증여에 따라 달라집니다. 어머니는 공장을 포함한 모든 재산을 법정상속분(7분의 3) 지분으로 받는다고 보았습니다. 공장 지분을 받지 않았다면 감정가로 결정돼도 배우자상속공제가 늘지 않아 세금이 더 늘어납니다. 임대료 환산가액 = 1년 임대료 1억2천만원 ÷ 12% + 보증금 1억5천만원. 감정가로 결정된 경우 신고세액공제는 결정 산출세액 × 신고 과세표준 ÷ 결정 과세표준 × 3%로 계산했습니다.
세를 준 공장은 시가가 없으면 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하므로, 이 사례는 11억5천만원으로 신고해야 하고 상속세는 7,206만원입니다. 기준시가로만 계산한 5,543만원은 잘못된 신고가 됩니다.
공장·창고도 비주거용 부동산이라 국세청이 감정평가를 의뢰해 그 가액으로 결정할 수 있습니다. 감정가 15억원으로 결정되면 상속세는 1억 2,386만원입니다. 기한 안에 신고·납부했다면 늘어난 세금에 과소신고가산세와 고지 전까지의 납부지연가산세는 붙지 않지만, 늘어난 부분에는 신고세액공제도 없습니다. 감정평가 판단 기준은 상속세 감정평가에 정리했습니다.
돌아가신 분이 공장을 직접 운영한 중소·중견기업 대표였다면 가업상속공제 요건(경영 기간, 지분, 상속 후 유지 의무 등)을 검토합니다. 공장을 세만 놓았다면 임대업이라 대상이 아닙니다.
향남읍에서 상속받을 때 같이 확인할 것
- 임대차계약서와 부가가치세 신고 내역으로 보증금·월세를 확인해 임대료 환산가액을 계산합니다.
- 공장 토지는 용도지역과 개별공시지가, 건물은 건축물대장으로 면적과 구조를 확인합니다.
- 상속 후 임대사업자 명의 변경과 부가가치세 신고를 이어서 해야 합니다.
- 만세구는 2026년 10월 기준 조정대상지역이 아니고 아파트 토지거래허가구역도 아닙니다. 다만 공장은 개발 예정지 등으로 따로 토지거래허가구역에 지정될 수 있어 팔기 전에 토지이용계획확인원으로 확인합니다.
향남읍 상속세 상담은 이렇게 진행합니다
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원 영통구 하동)에 있고, 향남읍을 비롯한 화성 전 지역의 상속세를 상담합니다. 공장 임대차계약서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 정도만 있어도 1차 계산이 가능하고, 방문이 어렵다면 전화나 카카오톡으로 자료를 먼저 받아 검토합니다. 상속세는 돌아가신 분 주소지 관할 세무서에 신고하며, 신고서는 대표세무사가 검토해 전자신고로 제출합니다.
함께 보면 좋은 안내
감정평가가 유리한지 판단하려면상속세 감정평가비주거용 부동산 평가 기준을 보려면상속세 부동산 평가배우자공제 한도를 확인하려면배우자상속공제연부연납 등 납부 방법을 보려면상속세 신고자주 묻는 질문
임대 공장도 국세청이 감정평가하나요?
국세청은 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산과 나대지를 중심으로, 공시가격으로 신고했지만 추정 시가와 차이가 큰 경우 감정평가를 의뢰해 과세하고 있습니다. 공장·창고도 비주거용 부동산이라 대상이 될 수 있습니다.
공장 임차인이 보증금을 돌려 달라고 하면요?
임대보증금은 상속세 계산 때 채무로 빼고, 상속인이 반환 의무를 물려받습니다. 상속세 납부와 보증금 반환 시점을 함께 계획합니다.
향남읍 주소지면 상속세는 어느 세무서에 신고하나요?
상속세는 상속인 주소가 아니라 돌아가신 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 향남읍은 화성세무서 관할입니다. 신고는 홈택스 전자신고로도 할 수 있습니다.
향남읍은 조정대상지역인가요?
2026년 10월 기준 만세구는 조정대상지역이 아니고 아파트 토지거래허가구역도 아닙니다. 다만 외국인이 주택을 살 때는 2027년 8월 25일까지 화성 전역이 토지거래허가 대상이고, 2026년 7월에도 동탄구·기흥구·구리시가 조정대상지역에 추가되는 등 규제지역은 자주 바뀌니 팔기 전에 다시 확인해야 합니다.